A redução da taxa básica de juros – tanto a nominal quanto a real (descontada a inflação) – deverá produzir, em breve, um direcionamento radical da poupança nacional, tanto dos grandes fundos como das pessoas físicas.
Um pequeno exemplo:
- Grande parte dos fundos de pensão se obriga a uma remuneração da reserva matemática de 6% ao ano, em termos reais, para fazer frente aos compromissos com cada beneficiário.
- Em 20 anos, supondo uma contribuição de R$ 300,00 mensais, a reserva matemática deveria registrar um saldo de R$ 136.032,00.
- Supondo uma taxa Selic de 7,5% ao ano, uma inflação de 4,5%, a taxa real ano será de 2,87%. Em 20 anos, a reserva matemática estará em R$ 96.722, um rombo de 29%
Obviamente, a fundação terá que encontrar alternativas para substituir os ativos de renda fixa em sua carteira. E um dos mercados em vista será o imobiliário, mas analisado como investimento.
Em muitos locais, os preços de apartamentos (e dos aluguéis) atingiram valores exorbitantes.
Mas as características do mercado imobiliário vão além da compra do imóvel residencial. Há outros modelos de investimento – fundo imobiliário, flats, aluguéis de escritórios – que são mais sofisticados, mais próximos das aplicações financeiras.
No investimento em flats, é pequeno o conjunto de variáveis necessárias para estimar a rentabilidade futura: é o valor do investimento, o valor da diária de hotelaria e a taxa de ocupação.
Imagine um flat de R$ 200 mil, com diária de R$ 60,00 e taxa de ocupação de 60%. Ele gerará um rendimento mensal de R$ 1.080,00. A análise do investimento levará em conta o fluxo acumulado de rendimentos mensais, capitalizado pela taxa Selic, mais o valor de revenda do flat. E esse valor será calculado pelos rendimentos que estiver proporcionando no momento da venda, calculado pela taxa de juros de mercado na época. Supondo o mesmo valor de revenda, no exemplo acima a rentabilidade será de 12% ao ano.
Suponha que a taxa de ocupação salte para 80%. Nesse caso, o rendimento mensal será de R$ 1.440,00. Suponha que as taxas de renda fixa caíram mais ainda e o comprador aceite uma remuneração de 8% ao ano. Nesse caso, o valor de revenda do imóvel poderá ser de R$ 250 mil.
Na ponta oposta, se a taxa de ocupação cair, assim como o valor da diária e as taxas de juros subirem, o investimento passará a ser negativo.
O investimento imobiliário tem que levar em conta vários fatores:
- O dinamismo do mercado imobiliário na cidade onde se fará o investimento. Se o mercado já estiver aquecido, chance de comprar caro e ter rendimento baixo.
- A avaliação do mercado específico do setor. Se for flat, análise da hotelaria local, taxas de ocupação, valores de diária etc. E perspectivas futuras para o mercado de eventos, turismo de negócios etc.
- Importante: análise da região onde será erguido o empreendimento.
- Análise dos lançamentos atuais. Em fins dos anos 80, a carência de hotéis em São Paulo provocou um boom de lançamento de flats. Pouco depois, aquela montanha de flats foi despejada no mercado, resultando em uma super-oferta que derrubou as taxas de ocupação.
